Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy, kto ma tytuł prawny do terenu, może - w jej granicach - zagospodarować go zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie wolno jednak przy tym naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jeśli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy ustala się poprzez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Oznacza to, że: choć zasadniczo każdy właściciel nieruchomości może ją zabudować jak chce, musi przy tym przestrzegać zasad ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Żeby chronić interesy osób trzecich, głównie właścicieli nieruchomości sąsiadujących, ustawa, a na późniejszym etapie także prawo budowlane, przewidują ich udział w procedurze ustalania zasad zagospodarowania terenu. 
 

Najpierw przygotowuje się tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W odróżnieniu od planu nie jest ono aktem prawa miejscowego, a więc nie nakłada jeszcze praw i obowiązków na właścicieli nieruchomości. Wiąże jednak władze gminy przy przygotowywaniu planu. Odstępstwa od studium w treści planu są dopuszczalne tylko wyjątkowo. Dlatego tak ważne jest, by w jego przygotowaniu mógł uczestniczyć każdy zainteresowany. 

Kiedy rada uchwali o przystąpieniu do sporządzania studium, wójt informuje o tym w prasie, poprzez obwieszczenia i np. wywieszając plakaty-ogłoszenia. Określa też formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących studium (przynajmniej 21 dni od dnia ogłoszenia). Następnie w ten sam sposób ogłasza o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu na co najmniej 30 dni. W tym samym czasie organizuje dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie i wyznacza termin, w którym można do niego wnosić uwagi (przynajmniej 21 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia studium). Dopiero po zakończeniu takich konsultacji społecznych wójt  przedstawia radzie do uchwalenia projekt studium wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Radni mogą je uwzględnić.

Uchwalenie studium otwiera drogę do uchwalenia planu miejscowego, który będzie już aktem prawa, a więc rozstrzygnie o zasadach zagospodarowania konkretnego terenu. Procedura uchwalenia planu i zasady udziału w niej zainteresowanych są analogiczne do procesu przyjmowania studium. Można zatem wnosić uwagi i proponować zmiany. 

Jeżeli z jakiejś przyczyny nie zdołałeś jednak zgłosić uwag, albo nie zostały one uwzględnione w ostatecznym planie, nadal możesz walczyć. Po pierwsze - plan, jak każdy akt prawa miejscowego, można zaskarżyć do sądu administracyjnego. Może to zrobić każdy, kogo interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą (po uprzednim bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia).

Po drugie, pewne prawa przysługują również na początkowym etapie procesu inwestycyjnego, czyli  w ramach postępowania administracyjnego o wydanie pozwolenia na budowę. Stronami w nim - oprócz inwestora - są także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (głównie sąsiedzi). Trzeba jednak pamiętać, że to postępowanie prowadzi starosta.

Tutaj możesz pobrać akty prawne regulujące tę dziedzinę -->